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Novità in materia di immobili e fondi immobiliari
La "Manovra correttiva" (D.L 31.5.2010 n. 78 convertito nella L. 30.7.2010 n. 122) REGOLARIZZAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI MAI DICHIARATI
I titolari di diritti reali sugli immobili che risultano non dichiarati in catasto, sulla base degli elenchi pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale tra l'1.1.2007 ed il 31.12.2009, devono procedere:
• alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale;
• entro il 28.02.2011, in luogo dell'ordinario termine di 7 mesi dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del relativo elenco. Attribuzione di una rendita presunta
Se i soggetti interessati non adempiono, entro il 31.12.2010 prorogato al 28.02.2011, all'obbligo di provvedere all'aggiornamento catastale, l'Agenzia del Territorio, nelle more della definitiva iscrizione in catasto degli immobili "irregolari", procede all'attribuzione, con oneri a carico dell'interessato, di una rendita presunta, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni.
Controllo della conformità urbanistico-edilizia
Successivamente alla registrazione degli atti di aggiornamento catastale presentati, l'Agenzia del Territorio rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia.
La regolarizzazione catastale non ha effetti in materia di regolarità urbanistico-edilizia. Pertanto, ove l'immobile dichiarato in catasto sia anche "abusivo", la regolarizzazione catastale non impedisce che il Comune proceda agli accertamenti amministrativi.
REGOLARIZZAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI I CUI DATI NON SONO STATI AGGIORNATI
I titolari di diritti reali su immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto, devono procedere:
• alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale;
• entro il 28.02.2011.
Inadempimento
Se i soggetti interessati non adempiono entro il suddetto termine, l'Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni.
ATTIVITÀ DI MONITORAGGIO COSTANTE DEL TERRITORIO
Dall'1.1.2011, l'Agenzia del Territorio, sulla base di nuove informazioni connesse a verifiche tecnico-amministrative, da telerilevamento e da sopralluogo sul terreno, provvede ad avviare un monitoraggio costante del territorio, individuando, in collaborazione con i Comuni, ulteriori fabbricati che non risultano dichiarati al catasto.
In tal caso:
• trova applicazione il termine ordinario di 7 mesi, dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale dell'elenco dei Comuni interessati, per procedere all'adeguamento catastale senza applicazione di sanzioni;
• in caso di inadempimento, l'Agenzia del Territorio procederà all'attribuzione della rendita presunta.
OBBLIGO DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI NEGLI ATTI IMMOBILIARI
Il DL 78/2010 ha previsto alcuni obblighi volti ad impedire od ostacolare la stipula di atti aventi ad oggetto immobili non regolarmente registrati in catasto.
AMBITO DI APPLICAZIONE
I nuovi obblighi introdotti si applicano agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto:
• il trasferimento di diritti reali (es. compravendite, permute, conferimenti, donazioni, ecc.) su fabbricati già esistenti;
• la costituzione di diritti reali (es. la costituzione dell'usufrutto) su fabbricati già esistenti;
• la divisione della comunione su fabbricati già esistenti. I nuovi obblighi si applicano solo in relazione a fabbricati già esistenti che costituiscono unità immobiliari urbane. Ne deriva che sono esclusi dalla nuova disciplina gli atti aventi ad oggetto:
• terreni;
• fabbricati in corso di costruzione o da costruire;
• fabbricati aventi i requisiti di ruralità.
Sono stati espressamente esclusi dall'ambito di applicazione della nuova disciplina i diritti reali di garanzia (es. atti di concessione di ipoteca). Sono inoltre esclusi dall'ambito di applicazione dei nuovi obblighi, ad esempio:
• gli atti redatti per scrittura privata non autenticata;
• i contratti preliminari;
• gli atti di accettazione dell'eredità;
• gli atti giudiziari.
DECORRENZA
La nuova disciplina si applica dall'1.7.2010, quindi in relazione:
• agli atti pubblici formati dall'1.7.2010;
• alle scritture private le cui firme siano autenticate dall'1.7.2010.
CONTENUTO DEGLI OBBLIGHI
I suddetti atti devono contenere, a pena di nullità:
• l'identificazione catastale degli immobili urbani già esistenti che ne sono oggetto;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (c.d. "coerenza oggettiva"). Inoltre, prima della stipula degli atti in esame, il notaio deve verificare che gli intestatari catastali degli immobili oggetto dell'atto coincidano con le risultanze dei registri immobiliari (c.d. "coerenza soggettiva").
Identificazione catastale
In generale, i dati necessari per l'identificazione catastale, da indicare in atto, sono:
• comune catastale;
• sezione urbana (ove presente);
• foglio;
• particella (o mappale o numero di mappa);
• subalterno (ove presente).
Riferimento alle planimetrie
La nuova norma richiede di inserire in atto "il riferimento alle planimetrie depositate in catasto".
A rigori, quindi, la norma non obbliga all'allegazione delle planimetrie, ma è probabile che nella prassi si procederà in tal senso.
Coerenza oggettiva
Gli "intestatari" devono rendere in atto una dichiarazione attestando che lo stato di fatto in cui si trova l'immobile è conforme:
• ai dati catastali e alle planimetrie;
• sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. Pertanto, atteso che l'obbligo di dichiarazione della variazione in catasto sussiste in presenza di modifiche che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull'attribuzione della categoria e della classe, restano ininfluenti tutte le modifiche che non incidono sulla corretta determinazione della rendita.
Ad esempio, non hanno rilevanza a questi fini le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo, in quanto, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.
Invece, impediscono di rendere la dichiarazione di conformità oggettiva:
• le modifiche interne che incidono sulla consistenza dei beni iscritta negli atti catastali o sulla destinazione dei singoli ambienti;
• gli interventi che ridistribuiscono gli spazi interni o modificano l'utilizzazione di superfici scoperte, come balconi o terrazze. La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Nullità degli atti
Gli atti redatti in assenza delle nuove indicazioni e dichiarazioni richieste dal DL 78/2010 sono nulli.
Tuttavia, l'Agenzia del Territorio ha chiarito che l'atto immobiliare nullo per assenza delle previste indicazioni può comunque essere trascritto nei registri immobiliari.
Coerenza soggettiva
Il notaio che stipula l'atto deve preliminarmente verificare l'allineamento tra i dati relativi all'intestazione catastale dell'immobile e i dati risultanti dai registri immobiliari. Sebbene per questo adempimento non sia prevista la sanzione della nullità, esso non ha rilievo meramente formale, in quanto, in caso di discrepanza tra le risultanze catastali e i registri di pubblicità immobiliare, il notaio è obbligato a provvedere agli opportuni atti di aggiornamento.
NUOVI OBBLIGHI DI INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI NELLA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE, AFFITTO E COMODATO
Il DL 78/2010 ha inoltre stabilito che chi deve registrare un contratto di locazione o affitto immobi-liare è tenuto ad indicare i dati catastali dell'immobile locato o affittato.
I dati catastali devono essere indicati anche nel caso in cui un contratto di locazione o affitto immobiliare venga ceduto, risolto o prorogato.
AMBITO DI APPLICAZIONE
L'obbligo si applica sia in caso di contratti di locazione o affitto immobiliare stipulati per iscritto, sia in caso di contratti stipulati oralmente.
Inoltre, secondo quanto stabilito dal provv. Agenzia delle Entrate 25.6.2010, l'obbligo di indicazione dei dati catastali si applica anche nel caso di contratti di comodato immobiliare; al riguardo, deve ritenersi che l'obbligo si applichi solo ai contratti di comodato immobiliare che devono essere registrati (in termine fisso), cioè quelli stipulati per iscritto.
L'obbligo concerne tutti i contratti di locazione, affitto e comodato che abbiano ad oggetto immobili esistenti in Italia. Pertanto, l'obbligo riguarda sia i contratti aventi ad oggetto fabbricati (strumentali o abitativi), sia i contratti aventi ad oggetto terreni.
DECORRENZA
La disciplina in esame si applica dall'1.7.2010.
Pertanto, tutti i contratti di locazione, affitto e comodato che vengono registrati a partire dall'1.7.2010, anche se stipulati precedentemente, devono indicare i dati catastali.
SANZIONI
L'omessa indicazione in sede di registrazione dei dati catastali degli immobili concessi in locazione, affitto o comodato, ovvero la loro indicazione errata, comporta l'applicazione della sanzione prevista in caso di mancata registrazione del contratto.
Si applica, quindi, una sanzione amministrativa che va al 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto di locazione, affitto o comodato.
REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
La registrazione del contratto può avvenire:
• con modalità cartacea, presentando all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate il contratto, il modello 69 debitamente compilato e la copia del modello F23 attestante l'avvenuto versamento dell'imposta di registro dovuta;
• per via telematica, utilizzando il software "contratti di locazione" o il programma "locazioni web", entrambi disponibili sul sito internet dell'Agenzia delle Entrate. Quale che sia la modalità utilizzata per la registrazione, dall'1.7.2010 è necessario indicare i dati catastali dell'immobile.
Registrazione cartacea - Approvazione della nuova versione del modello 69
L'entrata in vigore del nuovo obbligo di indicazione dei dati catastali ha reso necessario l'aggiornamento del modello 69, da utilizzare per la registrazione degli atti.
Il provv. Agenzia delle Entrate 25.6.2010 ha quindi approvato una nuova versione del modello 69, contenente il nuovo "quadro D", dove devono essere indicati i dati catastali dell'immobile locato, affittato o dato in comodato.
Dati catastali da indicare
I dati che devono essere indicati nel modello 69 al momento della registrazione sono quelli individuati dal documento catastale, ovvero:
• il "Codice Comune";
• la "Sezione urbana" (se presente nel documento catastale);
• il "Foglio";
• la "Particella" (o "numero di mappa" o "mappale"). Tale dato può comporsi di due parti: nume-ratore (prima serie di cifre) e denominatore (seconda serie di cifre). Nel caso in cui, invece, si tratti di una sola serie di cifre, essa deve essere indicata al numeratore;
• il "Subalterno" (da riportare se presente nel documento catastale). Per gli immobili siti in zone ove è in uso il catasto tavolare, è necessario indicare anche la "Partita tavolare, il "Corpo tavolare" e la "Porzione materiale". Tali dati sono desumibili dai libri fondiari. Inoltre, il modello 69 richiede di indicare:
• se si tratta di un immobile censito al Catasto Terreni o al Catasto Edilizio Urbano (utilizzando le sigle "T" o "U", nella casella "T/U");
• se si tratta di un intero immobile o di una porzione di esso (utilizzando le sigle "I" o "P", nella casella "I/P").
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